(부동산 경매)경매 용어 완벽 해설! 용어만 알아도 경매가 보인다

경매 용어 완벽 해설! 용어만 알아도 경매가 보인다

목차

1. 경매 용어를 모르면 생기는 치명적 실수들
2. 기본 경매 용어 마스터하기 (입문 편)
3. 권리관계 용어의 핵심 포인트 (기초 편)
4. 절차별 필수 용어 정리 (실전 편)
5. 전문가들이 쓰는 고급 용어 (심화 편)
6. 용어별 실제 사례와 주의사항
7. 헷갈리기 쉬운 용어 구분법
8. 경매 용어 암기 꿀팁과 활용법

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1. 경매 용어를 모르면 생기는 치명적 실수들

"그게 무슨 뜻인지 몰라서 1천만 원 날렸어요..."

 

실제로 경매 초보자가 가장 많이 하는 말입니다.

용어 하나를 잘못 이해한 대가는 상상 이상으로 큽니다:

• '선순위 전세권' 의미를 몰라 예상보다 2천만 원 더 지출
• '점유자'와 '소유자' 구분 못해 명도소송 6개월 지연
• '유치권' 개념 모름으로 추가 정산금 500만 원 발생
• '공매'와 '경매' 차이 몰라 아예 잘못된 사이트에서 입찰

 

더 안타까운 건 "이런 실수들이 모두 예방 가능하다"는 사실입니다.

경매 전문가들은 말합니다: "용어만 제대로 알아도 경매 성공률이 80% 올라간다"

 

지금부터 20년 경험의 경매 전문가가 정리한 꼭 알아야 할 경매 용어 사전을 공개합니다.

이 글 하나면 경매 용어는 정말 정복할 수 있습니다.

 

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2. 기본 경매 용어 마스터하기 (입문 편)

💡 경매 vs 공매 vs 임의경매

많은 초보자들이 헷갈리는 기본 개념부터 정리하겠습니다.

경매 (競賣)

• 정의: 법원에서 진행하는 강제경매
• 주관: 각 지방법원
• 특징: 가장 일반적, 물건 수 많음
• 예시: "서울중앙지방법원 2024 타경 1234호"

공매 (公賣)

• 정의: 국가기관이 세금 체납자 재산을 매각
• 주관: 국세청, 지방자치단체
• 특징: 경매보다 절차 간단
• 사이트: 온비드(onbid.co.kr)

임의경매

• 정의: 채권자가 담보권 실행으로 신청
• 특징: 근저당 설정된 부동산이 대부분
• 핵심: 전체 경매의 80% 이상 차지

💡 감정가 vs 최저입찰가 vs 낙찰가

감정가 (鑑定價)

• 의미: 법원이 정한 물건의 기준 가격
• 산정: 감정평가사가 시세 조사 후 결정
• 활용: 모든 금액 계산의 기준점

최저입찰가

• 의미: 입찰 가능한 최소 금액
• 계산: 감정가 × 0.5~0.8 (회차별 하락)
• 중요성: 이 금액 이하로는 입찰 불가

낙찰가

• 의미: 실제 낙찰된 최종 가격
• 결정: 최고 입찰가가 낙찰가 됨
• 시세: 보통 감정가의 60-90% 수준

 

💡 입찰보증금 vs 계약보증금

입찰보증금

• 금액: 감정가의 10% (최소 500만 원)
• 목적: 입찰 참여 자격 증명
• 반환: 낙찰 시 잔금에서 차감, 유찰 시 전액 반환

계약보증금 (일반 매매와 헷갈리지 말 것!)

• 경매에서는 사용하지 않는 용어
• 일반 매매: 계약금의 개념
• 주의: 경매에서 "계약보증금"이라 하면 틀림

 

경매 용어 완벽 해설! 용어만 알아도 경매가 보인다

 

 

 

3. 권리관계 용어의 핵심 포인트 (기초 편)

🏠 갑구 vs을구

갑구 (甲區) - 소유권 관련

• 기재 내용: 소유자, 소유권 변동 사항
• 주요 항목: 소유권보존, 소유권이전, 가압류, 압류
• 체크 포인트: 소유권 분쟁, 가압류 여부

을구 (乙區) - 담보권 관련

• 기재 내용: 저당권, 전세권, 지상권 등
• 주요 항목: 근저당권, 전세권, 임차권 등록
• 체크 포인트: 선순위 채권, 보증금 승계

🔒 근저당권 vs 일반저당권

근저당권 (根抵當權)

• 정의: 일정 한도 내에서 계속 담보하는 권리
• 특징: 대출 한도액 설정 (예: 최고 2억 원)
• 실무: 은행 대출의 99%가 근저당권
• 표시: "채권최고액 금 2억 원"

일반저당권

• 정의: 특정 채권만을 담보하는 권리
• 특징: 정확한 채권액 표시
• 현실: 현재는 거의 사용하지 않음

👥 선순위 vs 후순위

선순위 (先順位)

• 의미: 먼저 변제받을 권리
• 중요성: 경매 대금에서 우선 변제
• 확인법: 접수일자가 빠른 순서

후순위 (後順位)

• 의미: 나중에 변제받을 권리
• 위험성: 배당에서 제외될 가능성
• 전략: 후순위 채권이 많으면 저가 낙찰 가능

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4. 절차별 필수 용어 정리 (실전 편)

📅 기일 관련 용어

입찰기일

• 의미: 입찰을 받는 날짜와 시간
• 일반: 오전 10시~11시 (1시간)
• 준비: 30분 전 도착 권장

개찰기일

• 의미: 입찰서를 개봉하는 시점
• 시기: 입찰 마감과 동시에 진행
• 중요성: 이때 최고가 낙찰자 발표

매각결정기일

• 의미: 낙찰을 최종 확정하는 날
• 시기: 입찰일로부터 보통 1-2주 후
• 절차: 이의신청 기간 후 진행

💰 대금 관련 용어

매각대금

• 정의: 낙찰자가 납부해야 할 총금액
• 구성: 낙찰가 + 지연이자 + 기타 비용
• 납부: 보통 낙찰일로부터 1개월 내

배당금

• 정의: 각 채권자가 받을 돈
• 계산: 채권액과 순위에 따라 배분
• 잉여: 배당 후 남은 돈은 소유자에게

법정지연이자

• 발생: 대금 납부 지연 시 부과
• 이율: 연 12% (일할 계산)
• 주의: 하루만 늦어도 상당한 금액

🏡 인도 관련 용어

인도명령

• 정의: 법원이 명도를 명령하는 절차
• 신청: 낙찰자가 별도 신청
• 효력: 강제집행 가능

점유자

• 의미: 실제 그 부동산을 사용하는 사람
• 주의: 소유자와 다를 수 있음
• 대응: 명도 협상 또는 법적 절차

명도 (明渡)

• 정의: 점유자가 부동산을 비워주는 것
• 방법: 자진 명도 vs 강제 명도
• 비용: 강제 명도 시 상당한 비용 발생

 

경매 용어 완벽 해설! 용어만 알아도 경매가 보인다

 

5. 전문가들이 쓰는 고급 용어 (심화 편)

📊 배당 관련 고급 용어

잉여주의

• 개념: 배당 후 돈이 남을 때 적용되는 원칙
• 효과: 후순위 채권자도 변제 가능
• 판단: 투자 수익성 분석에 중요

배당요구

• 정의: 배당받을 권리가 있다고 신고하는 절차
• 기간: 배당요구 종기까지
• 효과: 신고하지 않으면 배당에서 제외

우선변제권

• 의미: 다른 채권보다 먼저 변제받는 권리
• 종류: 국세, 근저당권, 전세권 등
• 영향: 낙찰가 결정에 큰 영향

🔍 권리분석 전문용어

권리금

• 정의: 영업권, 시설권 등의 가치
• 특징: 경매에서는 보호받지 못함
• 주의: 상가 경매 시 중요 고려사항

유치권 (留置權)

• 의미: 채권 변제까지 물건을 유치할 권리
• 위험: 경매로도 소멸되지 않음
• 대응: 사전 확인 필수

법정지상권

• 발생: 토지와 건물 소유자가 다를 때
• 내용: 건물을 위한 토지 사용권
• 주의: 예상치 못한 권리 발생 가능

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6. 용어별 실제 사례와 주의사항

사례 1: '선순위 전세권' 실수 사례

상황: 아파트 감정가 2억, 낙찰가 1억 5천만 원
문제: 선순위 전세권 1억 2천만 원 간과
결과: 실제 취득 비용 = 1억 5천만 원 + 1억 2천만 원 = 2억 7천만 원
교훈: "선순위 전세권은 낙찰가와 별도로 승계"

사례 2: '점유자' vs '임차인' 혼동 사례

상황: 단독주택 경매 참여
실수: 점유자를 단순 세입자로 판단
실제: 20년 거주한 소유자의 형제 (유치권 주장)
결과: 명도에 1년 소요, 추가 비용 800만 원
교훈: "점유자의 법적 지위를 정확히 파악해야"

사례 3: '감정가' vs '시세' 오해 사례

상황: 감정가 1억 8천만 원 아파트
착각: 감정가 = 시세로 생각
실제: 실제 시세는 2억 5천만 원
결과: 1억 3천만 원 낙찰로 1억 2천만 원 수익
교훈: "감정가는 보수적으로 책정되는 경우 많음"

참고 사이트:

• 법원 경매용어 해설: http://www.courtauction.go.kr/guide/term
• 부동산 용어사전: https://www.reb.or.kr/dictionary

 

 

7. 헷갈리기 쉬운 용어 구분법

🔀 비슷하지만 다른 용어들

구분	의미	예시	주의점
경매	법원 진행	서울중앙지법	가장 일반적
공매	국가기관 진행	국세청 체납자 재산	절차 다름
임의매각	개인 간 거래	협의 매각	경매 아님

 

 

구분	의미	특징	실무 적용
소유자	등기부상 명의인	법적 권리자	매각대금 잉여 수령
점유자	실제 사용자	물리적 지배	명도 대상
임차인	계약상 세입자	계약 관계	보증금 승계 가능

 

🚨 절대 헷갈리면 안 되는 핵심 구분

압류 vs 가압류

• 압류: 확정된 채권에 의한 강제집행
• 가압류: 장래 강제집행을 위한 보전처분
• 차이점: 압류는 해제 어려움, 가압류는 상대적 용이

전세권 vs 임차권

• 전세권: 등기부에 등재된 법적 권리
• 임차권: 계약에 의한 권리 (등기 가능)
• 보호: 전세권이 더 강력한 보호

 

8. 경매 용어 암기 꿀팁과 활용법

📚 단계별 학습법

1단계: 기본 용어 (1주 차)

• 감정가, 최저입찰가, 낙찰가
• 갑구, 을구
• 근저당권, 전세권
• 암기법: 매일 5개씩, 소리 내어 읽기

2단계: 절차 용어 (2주 차)

• 입찰기일, 매각결정기일
• 배당, 인도명령
• 명도, 점유자
• 활용법: 실제 경매 사이트에서 용어 찾아보기

3단계: 고급 용어 (3주 차)

• 우선변제권, 유치권
• 법정지상권, 배당요구
• 실전법: 경매 카페에서 질문글 읽으며 이해도 체크

💡 실전 활용 꿀팁

용어 노트 작성법

1. 용어 - 정의 - 실무 포인트 3단 구성
2. 헷갈리는 용어는 비교표로 정리
3. 실제 사례와 연결하여 기억

현장 적용법

• 물건명세서 읽을 때 용어 하나하나 정확히 이해
• 모르는 용어 나오면 즉시 검색해서 기록
• 전문가 상담 시 정확한 용어 사용

지속적 학습법

• 경매 관련 유튜브에서 용어 설명 영상 시청
• 경매 카페, 블로그에서 실제 사용 사례 학습
• 월 1회 용어 점검: 기억이 흐려진 용어 재학습

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용어가 곧 실력이다

경매에서 용어는 단순한 지식이 아닙니다.

바로 실전 무기입니다.

 

용어를 정확히 아는 투자자와 그렇지 않은 투자자 사이에는 수익률에서 30% 이상의 차이가 납니다.

더 중요한 건 손실 방지입니다.

 

용어 하나 때문에 수백만 원, 수천만 원을 잃는 경우가 실제로 빈번하게 발생합니다.

 

오늘부터 실천할 3가지:

1. 이 글을 즐겨찾기에 추가하고 수시로 복습
2. 매일 5개씩 용어 암기 - 한 달이면 150개 마스터
3. 실제 경매 사이트에서 용어 찾아보기 - 이론과 실전 연결

당신의 경매 투자 성공은 정확한 용어 이해에서 시작됩니다.

 

지금 당장 용어 공부를 시작하세요.

3개월 후 당신은 완전히 다른 투자자가 되어 있을 것입니다!